1 Qualifizierter Mietspiegel für Oranienburg 2015 Erläuterungen zum qualifizierten Mietspiegel 1. Erstellung des Mietspiegels Der Mietspiegel 2015 wurde von der Stadt Oranienburg als qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen neu erstellt. Die Erarbeitung des Mietspiegels wurde von einer Arbeitsgruppe Mietspiegel begleitet. Mitglieder der Arbeitsgruppe waren: - Stadtverwaltung Oranienburg, - Mietervereinigung Nord/Land Brandenburg e. V., - Haus- und Grundeigentümerverein Oranienburg e. V., - Wohnungsbaugesellschaft mbh Oranienburg, - Oranienburger Wohnungsbaugenossenschaft e. G., - Märkische Investitions- und Handels GmbH, - IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (mit Mietspiegelerstellung beauftragtes Institut). Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die in Oranienburg für nicht preisgebundene Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit üblicherweise gezahlten Mieten (ortsübliche Vergleichsmiete). Seine gesetzlichen Grundlagen findet er in 558a, 558c und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der qualifizierte Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und nach 558 d BGB von der Stadtverordnetenversammlung Oranienburg am mit Beschluss 045/03/14 beschlossen worden. Für die Erstellung des Mietspiegels wurden insgesamt rund von Vermietern bereitgestellte oder bei Mietern erhobene Nettokaltmieten (Stichtag ) als Rohdaten herangezogen. Davon flossen in der Auswertung rund Mietwerte in den qualifizierten Mietspiegel ein. BürgerserviceNach den gesetzlichen Vorschriften wurden nur solche nicht preisgebundene Mieten einbezogen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart (Neuverträge) oder, von Erhöhungen nach 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten) abgesehen, geändert worden sind (Mieterhöhungen). Zweck des Mietspiegels Wesentliche gesetzliche Bestimmungen über die Miethöhe finden sich in 558, 558a-d BGB. Eine Mietvertragskündigung, durch die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will, ist nach diesen Regelungen unzulässig. Der Vermieter kann aber verlangen, dass der Mieter einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: - die Miete der Wohnung seit mindestens einem Jahr unverändert ist (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten), - eine Mieterhöhung nach dem Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist, - der verlangte Mietzins sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten). Aufgrund der Kappungsgrenzenverordnung des Landes Brandenburg vom 8. August 2014 wurde für Oranienburg dieser Erhöhungssatz mit Wirkung ab dem 1. Schöffen GesuchtSeptember 2014 von 20% auf 15% reduziert. Der Mietspiegel bietet den Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen die Möglichkeit, in eigener Verantwortung die ortsübliche Vergleichsmiete nach 558 BGB zu ermitteln, ohne selbst Vergleichsobjekte benennen oder erhebliche Kosten und Zeit für Gutachten aufwenden zu müssen. Insgesamt erleichtert der Mietspiegel die Einigung von Vermieter und Mieter auf eine angemessene Miete und trägt damit zur Vermeidung von Konflikten bei. Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abweichende Mieten vereinbart werden. Geltungsbereich des Mietspiegels Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen in der Kernstadt Oranienburg. Er gilt nicht für: - die Ortsteile Germendorf, Schmachtenhagen, Friedrichsthal, Malz, Wensickendorf, Zehlendorf, Lehnitz und Sachsenhausen, - Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (inklusive Reihenhäuser), - vom Eigentümer selbstgenutzte Wohnungen, - Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurden und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung unterliegt, - Wohnraum, der Teil eines Wohnheims oder einer Anstalt ist, 3 3 - Wohnungen in Altenpflegeheimen oder sonstigen Heimen, bei denen die Mietzahlung zusätzliche Leistungen (z. Betreuung und Verpflegung) abdeckt, - nicht als Wohnraum vermietete Wohnungen (z.
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Agosto 2019
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